ປັດໄຈທີ່ມີຜົນຕໍ່ລາຄາເຮືອນ
ການເຂົ້າໃຈເຖິງປັດໄຈຕ່າງໆ ທີ່ສົ່ງຜົນຕໍ່ລາຄາເຮືອນແມ່ນສໍາຄັນຢ່າງຍິ່ງ ສໍາລັບທັງຜູ້ຊື້, ຜູ້ຂາຍ, ແລະ ນັກລົງທຶນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ. ມູນຄ່າຂອງຊັບສິນບໍ່ພຽງແຕ່ເປັນຕົວເລກເທິງເຈ້ຍເທົ່ານັ້ນ, ແຕ່ມັນຍັງສະທ້ອນເຖິງການລົງທຶນທີ່ສຳຄັນ ແລະ ອາດຈະເປັນຊັບສິນທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງບຸກຄົນ. ການປະເມີນລາຄາເຮືອນຢ່າງຖືກຕ້ອງ ຊ່ວຍໃຫ້ການຕັດສິນໃຈທາງດ້ານການເງິນດີຂຶ້ນ, ບໍ່ວ່າຈະເປັນການຊື້, ຂາຍ, ການຂໍກູ້ຢືມ, ຫຼື ການວາງແຜນການລົງທຶນໃນອະນາຄົດ. ບົດຄວາມນີ້ຈະສຳຫຼວດປັດໄຈຫຼັກຕ່າງໆ ທີ່ກຳນົດມູນຄ່າຂອງເຮືອນ.
ສະຖານທີ່ ແລະ ສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກອ້ອມຂ້າງມີຜົນແນວໃດ?
ສະຖານທີ່ຕັ້ງແມ່ນປັດໄຈອັນດັບຕົ້ນໆ ທີ່ກຳນົດມູນຄ່າຂອງຊັບສິນ. ເຮືອນທີ່ຕັ້ງຢູ່ໃນພື້ນທີ່ທີ່ມີຄວາມຕ້ອງການສູງ, ເຊັ່ນ: ໃກ້ກັບຕົວເມືອງ, ເຂດທີ່ປອດໄພ, ມີໂຮງຮຽນດີ, ມີໂຮງໝໍ, ຫຼື ມີການເຂົ້າເຖິງການຂົນສົ່ງສາທາລະນະທີ່ສະດວກສະບາຍ, ມັກຈະມີລາຄາສູງກວ່າ. ນອກຈາກນີ້, ສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກອ້ອມຂ້າງ ເຊັ່ນ: ສວນສາທາລະນະ, ສູນການຄ້າ, ຮ້ານອາຫານ, ແລະ ສະຖານທີ່ບັນເທີງ ກໍ່ມີບົດບາດສໍາຄັນໃນການເພີ່ມມູນຄ່າຂອງອະສັງຫາລິມະສັບ. ການພັດທະນາພື້ນຖານໂຄງລ່າງໃໝ່ໃນເຂດໃກ້ຄຽງ ກໍ່ສາມາດສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ລາຄາເຮືອນໄດ້ຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ, ໂດຍສະເພາະການສ້າງຖະໜົນຫົນທາງໃໝ່ ຫຼື ໂຄງການພັດທະນາຕົວເມືອງ.
ຄຸນນະພາບ ແລະ ລັກສະນະຂອງຊັບສິນມີບົດບາດແນວໃດ?
ນອກຈາກສະຖານທີ່ຕັ້ງແລ້ວ, ຄຸນນະພາບ ແລະ ລັກສະນະສະເພາະຂອງເຮືອນເອງ ກໍ່ເປັນປັດໄຈສໍາຄັນໃນການປະເມີນລາຄາ. ອາຍຸຂອງເຮືອນ, ສະພາບການບໍາລຸງຮັກສາ, ຂະໜາດ, ການອອກແບບ, ຈໍານວນຫ້ອງນອນ/ຫ້ອງນໍ້າ, ແລະ ຄຸນນະພາບຂອງວັດສະດຸກໍ່ສ້າງ ລ້ວນແຕ່ມີຜົນຕໍ່ລາຄາ. ການປັບປຸງເຮືອນທີ່ທັນສະໄໝ, ເຊັ່ນ: ເຮືອນຄົວທີ່ໄດ້ຮັບການປັບປຸງໃໝ່, ຫ້ອງນໍ້າທີ່ສວຍງາມ, ລະບົບປະຢັດພະລັງງານ, ຫຼື ການເພີ່ມພື້ນທີ່ໃຊ້ສອຍ, ສາມາດເພີ່ມມູນຄ່າໃຫ້ແກ່ຊັບສິນໄດ້ຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ. ການມີພື້ນທີ່ນອກເຮືອນທີ່ໜ້າສົນໃຈ ເຊັ່ນ: ສວນ, ສະລອຍນໍ້າ, ຫຼື ເດີ່ນບ້ານທີ່ຖືກຈັດສັນຢ່າງດີ ກໍ່ສາມາດດຶງດູດຜູ້ຊື້ ແລະ ເພີ່ມມູນຄ່າເຮືອນໄດ້.
ສະພາບຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບສົ່ງຜົນແນວໃດ?
ສະພາບຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບໂດຍລວມ ມີອິດທິພົນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຕໍ່ລາຄາເຮືອນ. ໃນຕະຫຼາດທີ່ຜູ້ຂາຍມີອໍານາດ (seller’s market), ເຊິ່ງມີຄວາມຕ້ອງການສູງແຕ່ມີເຮືອນຂາຍຈໍານວນຈໍາກັດ, ລາຄາເຮືອນມັກຈະສູງຂຶ້ນ. ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ໃນຕະຫຼາດທີ່ຜູ້ຊື້ມີອໍານາດ (buyer’s market), ເຊິ່ງມີເຮືອນຂາຍຫຼາຍແຕ່ມີຄວາມຕ້ອງການຕ່ໍາ, ລາຄາເຮືອນອາດຈະຫຼຸດລົງ. ປັດໄຈທາງເສດຖະກິດມະຫາພາກ ເຊັ່ນ: ອັດຕາດອກເບ້ຍ, ອັດຕາການຫວ່າງງານ, ແລະ ການເຕີບໂຕທາງເສດຖະກິດ ກໍ່ມີຜົນກະທົບໂດຍກົງຕໍ່ກໍາລັງຊື້ ແລະ ຄວາມໝັ້ນໃຈຂອງຜູ້ບໍລິໂພກໃນການລົງທຶນໃນທີ່ຢູ່ອາໄສ.
ການປະເມີນລາຄາ ແລະ ຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງມີຄວາມສໍາຄັນແນວໃດ?
ການປະເມີນລາຄາ (appraisal) ແມ່ນຂະບວນການທີ່ສໍາຄັນໃນການກໍານົດມູນຄ່າທີ່ແທ້ຈິງຂອງຊັບສິນ. ຜູ້ປະເມີນລາຄາທີ່ເປັນມືອາຊີບຈະພິຈາລະນາປັດໄຈຕ່າງໆ ເຊັ່ນ: ສະຖານທີ່, ຂະໜາດ, ສະພາບ, ແລະ ການປຽບທຽບກັບຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນທີ່ຖືກຂາຍໄປແລ້ວໃນເຂດໃກ້ຄຽງ. ຜົນຂອງການປະເມີນລາຄາແມ່ນມີຄວາມສໍາຄັນຕໍ່ການຂໍກູ້ຢືມຈໍານອງ (mortgage) ແລະ ການກໍານົດທຶນເຮືອນ (equity). ຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນທີ່ຊັດເຈນ, ບໍ່ມີຂໍ້ຂັດແຍ້ງ, ແລະ ມີເອກະສານທີ່ຖືກຕ້ອງຕາມກົດໝາຍ ກໍ່ເປັນສ່ວນສໍາຄັນທີ່ຊ່ວຍເພີ່ມຄວາມໜ້າເຊື່ອຖື ແລະ ມູນຄ່າຂອງຊັບສິນ.
ການລົງທຶນ ແລະ ການເງິນມີສ່ວນກ່ຽວຂ້ອງແນວໃດ?
ສໍາລັບນັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ, ການເຂົ້າໃຈປັດໄຈຕ່າງໆ ທີ່ສົ່ງຜົນຕໍ່ມູນຄ່າເຮືອນແມ່ນພື້ນຖານຂອງການຕັດສິນໃຈ. ການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບສາມາດສ້າງຜົນຕອບແທນໄດ້ຈາກການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງມູນຄ່າຊັບສິນ (capital appreciation) ແລະ ລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າ. ປັດໄຈທາງດ້ານການເງິນເຊັ່ນ: ອັດຕາດອກເບ້ຍເງິນກູ້, ນະໂຍບາຍພາສີ, ແລະ ການເຂົ້າເຖິງແຫຼ່ງເງິນທຶນ ກໍ່ມີຜົນກະທົບຕໍ່ຄວາມສາມາດໃນການຊື້ ແລະ ຜົນກໍາໄລຂອງການລົງທຶນ. ການວາງແຜນການເງິນທີ່ດີ ແລະ ການຄຸ້ມຄອງໜີ້ສິນຢ່າງມີປະສິດທິພາບ ແມ່ນສໍາຄັນຕໍ່ການຮັກສາ ແລະ ເພີ່ມມູນຄ່າຂອງຊັບສິນ.
ການປະເມີນລາຄາເຮືອນເປັນຂະບວນການທີ່ຊັບຊ້ອນ, ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວສາມາດເຮັດໄດ້ຜ່ານບໍລິການຂອງຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສໍາລັບບໍລິການເຫຼົ່ານີ້ອາດແຕກຕ່າງກັນໄປຕາມຂະໜາດຂອງຊັບສິນ, ສະຖານທີ່, ແລະ ຄວາມສັບສົນຂອງການປະເມີນ. ຕໍ່ໄປນີ້ແມ່ນຕົວຢ່າງຂອງຜູ້ໃຫ້ບໍລິການ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ຄາດຄະເນ:
| ຜະລິດຕະພັນ/ບໍລິການ | ຜູ້ໃຫ້ບໍລິການ | ການຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ (LAK) |
|---|---|---|
| ບໍລິການປະເມີນລາຄາຊັບສິນຂັ້ນພື້ນຖານ | ຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບທ້ອງຖິ່ນ | 1,000,000 - 3,000,000 |
| ການປະເມີນລາຄາຊັບສິນແບບລະອຽດ | ຜູ້ປະເມີນເອກະລາດ | 3,000,000 - 7,000,000 |
| ແພລດຟອມປະເມີນລາຄາອອນລາຍ (ລາຍງານ) | ບໍລິສັດເທັກໂນໂລຢີອະສັງຫາລິມະສັບ | 500,000 - 1,500,000 |
ລາຄາ, ອັດຕາ, ຫຼື ການຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ກ່າວເຖິງໃນບົດຄວາມນີ້ແມ່ນອີງໃສ່ຂໍ້ມູນຫຼ້າສຸດທີ່ມີຢູ່ ແຕ່ອາດຈະມີການປ່ຽນແປງຕາມເວລາ. ແນະນໍາໃຫ້ຄົ້ນຄວ້າເອກະລາດກ່ອນທີ່ຈະຕັດສິນໃຈທາງດ້ານການເງິນ.
ໂດຍສະຫຼຸບ, ມູນຄ່າຂອງເຮືອນແມ່ນໄດ້ຮັບອິດທິພົນຈາກຫຼາຍປັດໄຈທີ່ເຊື່ອມໂຍງກັນ, ລວມທັງສະຖານທີ່ຕັ້ງ, ຄຸນນະພາບຂອງຊັບສິນ, ສະພາບຕະຫຼາດ, ແລະ ປັດໄຈທາງດ້ານການເງິນ. ການເຂົ້າໃຈເຖິງປັດໄຈເຫຼົ່ານີ້ຢ່າງເລິກເຊິ່ງຈະຊ່ວຍໃຫ້ບຸກຄົນສາມາດຕັດສິນໃຈໄດ້ຢ່າງມີຂໍ້ມູນ ແລະ ມີປະສິດທິພາບຫຼາຍຂຶ້ນໃນການຊື້, ຂາຍ, ຫຼື ການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບ, ເຊິ່ງເປັນຊັບສິນທີ່ມີຄຸນຄ່າແລະສໍາຄັນໃນຊີວິດ.